Hệ số điều chỉnh giá đất và Nghị quyết 254

Sự quay trở lại sau hơn một năm bị loại bỏ của Hệ số điều chỉnh giá đất (Hệ số K) được nhiều người quan tâm, đặt ra hàng loạt vấn đề cho các địa phương, cơ quan quản lý và thị trường bất động sản.

Quản lý đất đai luôn là một trong những vấn đề lớn ảnh hưởng sâu rộng đến mọi mặt đời sống, kinh tế – xã hội. Giá đất, với tư cách là một yếu tố trong quản lý và sử dụng đất, không chỉ tác động trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp mà còn chi phối sự phát triển của thị trường bất động sản. Để đảm bảo tính công bằng, minh bạch và phù hợp với thực tiễn thị trường, pháp luật đất đai Việt Nam đã quy định nhiều phương pháp định giá đất, trong đó phương pháp sử dụng Hệ số điều chỉnh giá đất, hay còn gọi tắt là Hệ số K, đóng một vai trò đặc biệt quan trọng.

Hệ số K không chỉ là một công cụ kỹ thuật để xác định giá đất cụ thể mà còn là một chỉ số phản ánh sự biến động của giá đất trên thị trường so với bảng giá đất do Nhà nước ban hành. Những quy định và điều chỉnh về Hệ số K trong Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 254/2025/QH15, cho thấy nỗ lực của Nhà nước nhằm hoàn thiện cơ chế định giá đất, hướng tới một thị trường bất động sản lành mạnh và bền vững hơn. Bài viết này sẽ đi sâu phân tích khái niệm, vai trò, các trường hợp áp dụng, quy trình xác định, các yếu tố ảnh hưởng, cũng như những thách thức và triển vọng của việc sử dụng Hệ số K trong bối cảnh pháp luật đất đai hiện hành, đặc biệt là những điểm mới theo Nghị quyết 254/2025/QH15.

1. Hệ số điều chỉnh giá đất (Hệ số K) là gì?

1.1. Định nghĩa

Theo điểm d khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được định nghĩa là phương pháp thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường.

Nói một cách đơn giản, Hệ số K là một con số (thường lớn hơn hoặc bằng 1, nhưng cũng có thể nhỏ hơn 1 trong một số trường hợp đặc biệt) được sử dụng để điều chỉnh giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, nhằm đưa giá đất tiệm cận hơn với giá thị trường tại thời điểm định giá. Bảng giá đất thường được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và có thể không phản ánh kịp thời sự biến động của thị trường. Do đó, Hệ số K ra đời như một công cụ linh hoạt để “cập nhật” giá đất trong bảng giá cho phù hợp với thực tế.

1.2. Mục đích và chức năng

Mục đích chính của Hệ số K là đảm bảo rằng giá đất được sử dụng để tính toán các nghĩa vụ tài chính về đất đai (như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất) phản ánh một cách hợp lý giá trị thực của đất trên thị trường. Các chức năng cụ thể của Hệ số K bao gồm:

Điều chỉnh giá đất: Giúp điều chỉnh giá đất trong bảng giá đất cho phù hợp với biến động của thị trường tại từng thời điểm, từng khu vực, vị trí cụ thể. Điều này khắc phục hạn chế của bảng giá đất là không thể cập nhật liên tục theo diễn biến thị trường.
Xác định nghĩa vụ tài chính: Là cơ sở để tính toán các khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước, bao gồm tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất; tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất; và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Đảm bảo công bằng: Góp phần đảm bảo sự công bằng giữa các đối tượng sử dụng đất, tránh tình trạng chênh lệch quá lớn giữa giá đất Nhà nước và giá đất thị trường, giảm thiểu khiếu nại, tranh chấp liên quan đến giá đất.
Minh bạch hóa thị trường: Việc công khai và áp dụng Hệ số K một cách khoa học, minh bạch sẽ giúp thị trường bất động sản hoạt động hiệu quả hơn, tạo niềm tin cho nhà đầu tư và người dân.

2. Khi nào áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (Hệ số K)?

Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn đã quy định rõ các trường hợp cụ thể mà phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng. Việc xác định đúng trường hợp áp dụng là rất quan trọng để đảm bảo tính pháp lý và công bằng trong việc tính toán nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Theo điểm d khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Ngoài ra, theo thông tin từ Báo Thanh Niên, dự kiến từ ngày 1/7, Tp. Hồ Chí Minh sẽ ban hành hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để áp dụng trong 7 trường hợp cụ thể. Các trường hợp này bao gồm:

Giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư: Khi Nhà nước thu hồi đất và bố trí tái định cư cho người dân, giá đất tại khu tái định cư sẽ được xác định dựa trên Hệ số K để tính toán tiền sử dụng đất.
Tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất ở, chuyển mục đích sử dụng đất: Đối với các trường hợp cá nhân, hộ gia đình được công nhận quyền sử dụng đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng đất (ví dụ từ đất nông nghiệp sang đất ở), Hệ số K sẽ được áp dụng để tính toán khoản tiền phải nộp.
Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm: Đối với các dự án hoặc cá nhân thuê đất của Nhà nước và trả tiền thuê đất hàng năm, Hệ số K sẽ là cơ sở để điều chỉnh giá đất tính tiền thuê.
Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo hình thức giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất thu tiền 1 lần: Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê, Hệ số K sẽ được sử dụng để xác định giá đất cụ thể.
Tính giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất đối với khu đất đã đầu tư hạ tầng: Đối với các khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật và được đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất, Hệ số K sẽ giúp xác định giá khởi điểm phù hợp với thị trường.
Tính tiền sử dụng đất khi giao đất không thông qua đấu giá: Trong một số trường hợp đặc biệt, Nhà nước giao đất không thông qua đấu giá, Hệ số K sẽ được áp dụng để tính tiền sử dụng đất.
Tính tiền sử dụng đất khi bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê: Khi Nhà nước bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê, Hệ số K cũng được sử dụng để xác định giá đất.

Điều quan trọng cần lưu ý là phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thường được áp dụng trong các trường hợp mà việc áp dụng các phương pháp định giá đất khác (như phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư) gặp khó khăn hoặc không đủ điều kiện. Điều này giúp đảm bảo rằng mọi trường hợp đều có cơ sở pháp lý để xác định giá đất, tránh tình trạng ách tắc trong công tác quản lý đất đai.

3. Trình tự xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh

Việc xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện theo một trình tự chặt chẽ, được quy định chi tiết tại Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP. Trình tự này bao gồm các bước sau:

3.1. Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin về các thửa đất cần định giá

Ở bước này, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành thu thập các thông tin cơ bản và cần thiết về thửa đất hoặc khu đất cần định giá. Các thông tin này bao gồm:

Vị trí: Xác định chính xác vị trí địa lý của thửa đất, khu vực thuộc bảng giá đất nào.
Diện tích: Đo đạc và xác định diện tích chính xác của thửa đất.
Loại đất và thời hạn sử dụng: Xác định loại đất (ví dụ: đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ) và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Thông tin giá đất trong bảng giá đất: Tra cứu giá đất của thửa đất đó theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

3.2. Bước 2: Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất cho từng vị trí đất, khu vực

Đây là bước quan trọng để có được dữ liệu thị trường làm cơ sở so sánh. Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất, bao gồm:

Giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá: Đây là nguồn thông tin chính thức và đáng tin cậy từ các hệ thống dữ liệu của Nhà nước.
Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính: Các giao dịch thực tế trên thị trường, đặc biệt là các giao dịch có tính pháp lý cao như hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng hoặc kết quả đấu giá thành công, là nguồn dữ liệu quan trọng.
Giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất theo 2 trường hợp trên: Khi các nguồn thông tin chính thức không đầy đủ hoặc không có, cơ quan định giá sẽ phải tiến hành điều tra, khảo sát thực địa để thu thập thông tin giá đất từ các giao dịch tương tự trên thị trường.

Thông tin giá đất đầu vào nêu trên phải là thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất trở về trước. Việc sử dụng thông tin ưu tiên sử dụng thông tin gần nhất với thời điểm định giá đất. Trường hợp thửa đất lựa chọn để thu thập thông tin có tài sản gắn liền với đất thì thực hiện chiết trừ giá trị tài sản gắn liền với đất để xác định giá đất của thửa đất.

3.3. Bước 3: Xác định giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực

Sau khi thu thập thông tin, bước tiếp theo là xử lý dữ liệu để xác định giá đất thị trường:

Thống kê giá đất thu thập được: Tổng hợp tất cả các mức giá đất đã thu thập được theo từng vị trí đất, khu vực.
Loại bỏ thông tin bất thường: Trường hợp giá đất thu thập theo từng vị trí đất, khu vực mà nhiều thửa đất có tính tương đồng nhất định về giá đất, nếu có trường hợp giá đất quá cao hoặc quá thấp so với mặt bằng chung thì cần loại bỏ thông tin giá đất này trước khi xác định giá đất thị trường để đảm bảo tính khách quan và chính xác.
Xác định giá đất thị trường bình quân: Giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất còn lại tại vị trí đất, khu vực đó.

3.4. Bước 4: Xác định hệ số điều chỉnh giá đất và tính giá đất cụ thể

Đây là bước cuối cùng để tính toán Hệ số K và áp dụng vào bảng giá đất:

Xác định Hệ số điều chỉnh giá đất: Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo từng loại đất, vị trí đất, khu vực bằng cách lấy giá đất thị trường (đã xác định ở Bước 3) chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.

Công thức:

Hệ số điều chỉnh giá đất (K) = Giá đất thị trường bình quân / Giá đất trong bảng giá đất
Tính giá đất của thửa đất cần định giá: Sau khi có Hệ số K, giá đất cụ thể của thửa đất cần định giá sẽ được xác định bằng công thức:

Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá đất trong bảng giá đất của thửa đất cần định giá x Hệ số điều chỉnh giá đất (K)

Trình tự này đảm bảo rằng việc xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện một cách khoa học, có căn cứ và phản ánh được phần nào sự biến động của thị trường, đồng thời tuân thủ các quy định của pháp luật.

4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và Hệ số K

Giá đất không phải là một giá trị cố định mà chịu ảnh hưởng bởi rất nhiều yếu tố khác nhau, từ vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên đến các yếu tố kinh tế – xã hội và quy hoạch. Việc hiểu rõ các yếu tố này là cần thiết để xác định Hệ số K một cách hợp lý và chính xác. Theo Điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất được phân loại theo từng loại đất như sau:

4.1. Đối với đất phi nông nghiệp

Đất phi nông nghiệp bao gồm đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, v.v. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phi nông nghiệp thường rất đa dạng và phức tạp:

Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất: Đây là yếu tố quan trọng hàng đầu. Đất nằm ở trung tâm đô thị, gần các tiện ích công cộng (trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại), mặt tiền đường lớn thường có giá cao hơn. Vị trí càng đắc địa, khả năng sinh lời càng lớn, giá trị đất càng cao.
Điều kiện về giao thông: Độ rộng, kết cấu mặt đường, khả năng tiếp cận với các tuyến giao thông chính, việc tiếp giáp với một hoặc nhiều mặt đường đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị đất. Đất có giao thông thuận tiện sẽ có giá trị cao hơn.
Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện: Hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, đầy đủ các tiện ích như hệ thống cấp nước sạch, thoát nước thải, điện lưới ổn định là những yếu tố cơ bản làm tăng giá trị của thửa đất.
Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất: Thửa đất có diện tích phù hợp với nhu cầu sử dụng, hình dáng vuông vắn, dễ xây dựng thường có giá trị cao hơn. Các thửa đất méo mó, có diện tích quá nhỏ hoặc quá lớn so với nhu cầu thị trường có thể bị giảm giá trị.
Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng: Hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có) đều có tác động lớn. Quy hoạch càng thuận lợi cho việc phát triển, giá đất càng có xu hướng tăng.
Hiện trạng môi trường, an ninh: Môi trường sống trong lành, không bị ô nhiễm, khu vực có an ninh tốt, ít tệ nạn xã hội sẽ làm tăng sức hấp dẫn và giá trị của đất.
Thời hạn sử dụng đất: Đất có thời hạn sử dụng lâu dài (đất ở) thường có giá trị cao hơn đất có thời hạn sử dụng nhất định (đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh).
Các yếu tố khác: Phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương cũng có thể ảnh hưởng đến giá đất.

4.2. Đối với đất nông nghiệp

Giá đất nông nghiệp chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố đặc thù liên quan đến sản xuất nông nghiệp:

Năng suất cây trồng, vật nuôi: Đất có độ phì nhiêu cao, phù hợp với các loại cây trồng, vật nuôi có giá trị kinh tế cao, cho năng suất ổn định thường có giá trị cao hơn.
Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất: Khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm (chợ, nhà máy chế biến, cảng) là yếu tố quan trọng. Đất gần các tuyến đường giao thông chính, thuận tiện cho việc vận chuyển nông sản sẽ có giá trị cao.
Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: Độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường, điều kiện về địa hình (đất bằng phẳng, dễ canh tác) ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí sản xuất và vận chuyển, từ đó tác động đến giá đất.
Thời hạn sử dụng đất: Trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất. Đối với các trường hợp khác, thời hạn sử dụng đất cũng là một yếu tố cần xem xét.
Các yếu tố khác: Phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương cũng có thể ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp.

Việc đánh giá toàn diện các yếu tố này giúp cơ quan chức năng xác định Hệ số K một cách khách quan, phản ánh đúng giá trị thực của đất, từ đó đảm bảo công bằng cho người dân và doanh nghiệp trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính.

5. Thách thức và quan điểm về Hệ số K

Mặc dù Hệ số K là một công cụ quan trọng để điều chỉnh giá đất, việc áp dụng nó trong thực tế vẫn còn đối mặt với nhiều thách thức và gây ra không ít tranh cãi, đặc biệt là từ phía người dân và doanh nghiệp bất động sản.

5.1. Lo ngại về việc tăng nghĩa vụ tài chính và giá bất động sản

Một trong những lo ngại lớn nhất là việc áp dụng Hệ số K có thể làm tăng đáng kể nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA), đã chỉ ra rằng khi tiền sử dụng đất được tính bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân Hệ số K, số tiền mà doanh nghiệp phải nộp có thể rất cao so với việc áp dụng phương pháp thặng dư. Điều này tiềm ẩn nguy cơ đẩy giá bất động sản lên cao, gây khó khăn cho cả người mua và thị trường nói chung.

Ví dụ, ông Châu dẫn chứng trường hợp một khu đất tại đường Nguyễn Xiển (Tp. Thủ Đức cũ) với diện tích 1 ha, bảng giá đất là 56,6 triệu đồng/m2, hệ số K hiện nay khoảng 1,4 lần. Nếu áp dụng phương pháp thặng dư thì giá chỉ khoảng 35 triệu đồng/m2, trong khi đó tính theo bảng giá đất nhân Hệ số K thì giá sẽ là 80 triệu đồng/m2 (cao hơn 2,28 lần). Để không lỗ vốn, doanh nghiệp phải đẩy giá bán trên 100 triệu đồng/m2. Tương tự, một khu đất khác ở đường Đặng Công Bỉnh (H. Hóc Môn cũ) với diện tích 1 ha, bảng giá đất là 18,5 triệu đồng/m2, hệ số K khoảng 2 lần. Nếu áp dụng phương pháp thặng dư thì khoảng 9 triệu đồng/m2, trong khi đó tính theo bảng giá đất nhân Hệ số K thì giá sẽ lên 37 triệu đồng/m2. Để không lỗ vốn, doanh nghiệp phải đẩy giá bán trên 70 triệu đồng/m2.

Những ví dụ này cho thấy sự chênh lệch đáng kể giữa các phương pháp định giá và tác động trực tiếp của Hệ số K đến chi phí đầu vào của dự án, từ đó ảnh hưởng đến giá thành sản phẩm bất động sản. Khi bảng giá đất đã ở mức cao tại nhiều khu vực, việc áp dụng Hệ số K lớn hơn 1 càng làm tăng gánh nặng tài chính, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế còn nhiều khó khăn.

5.2. Quan điểm về tính hợp lý của Hệ số K

Các chuyên gia và hiệp hội bất động sản đã đưa ra nhiều quan điểm về việc xây dựng và áp dụng Hệ số K sao cho hợp lý và sát với thị trường.

TS. Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường, cho rằng để xây dựng Hệ số K và bảng giá đất sát với giá thực tế, cần chuyển từ tư duy mặc định “K luôn lớn hơn 1” sang tư duy “hiệu chỉnh để sát thực tế”. Ông đề xuất cách làm chuẩn xác có thể tách rõ 3 bước:

Lấy thị trường làm chuẩn: Không lấy hệ số cũ làm chuẩn mà phải dựa vào dữ liệu giao dịch thực tế của thị trường.
Cho phép K bằng hoặc nhỏ hơn 1: Ở những nơi bảng giá đất đang cao hơn giá thị trường, cần cho phép Hệ số K bằng 1, thậm chí nhỏ hơn 1. Điều này giúp tránh tình trạng giá tính nghĩa vụ tài chính vượt quá giá trị thực của thị trường.
Không áp một hệ số chung cho toàn thành phố: Cần có sự phân hóa Hệ số K theo từng khu vực, vị trí cụ thể, thay vì áp dụng một cách “cào bằng” trên diện rộng.

Quan điểm này nhấn mạnh rằng Hệ số K phải được xác định từ dữ liệu giao dịch thực tế, có thể bằng 1 hoặc nhỏ hơn 1 ở một số nơi, thay vì mặc định lớn hơn 1. Cách tiếp cận này không chỉ sát với quy định pháp luật mà còn giảm thiểu rủi ro khiếu nại, hợp lý hóa thị trường và giảm gánh nặng tài chính cho người dân và doanh nghiệp.

Ông Lê Hoàng Châu cũng kiến nghị cần xây dựng Hệ số K một cách khoa học, không thể áp dụng công thức bảng giá đất nhân Hệ số K theo kiểu “cào bằng”. Thay vào đó, cần quy định Hệ số K áp dụng cho từng dự án, từng khu vực, vị trí cụ thể. Ông đề xuất UBND cấp tỉnh có thể quyết định Hệ số K cho từng khu vực, vị trí, dự án để áp dụng. Đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn, cần có một loại Hệ số K riêng (có thể gọi là Hệ số K3) để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, vì việc định giá đất cho các dự án này khác biệt rất lớn so với việc định giá các lô đất nhỏ hoặc nhà ở riêng lẻ.

Những ý kiến này cho thấy sự cần thiết của một cơ chế xác định Hệ số K linh hoạt, có tính đến đặc thù của từng loại đất, từng khu vực và từng loại hình dự án, nhằm đảm bảo sự hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, đồng thời thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

6. Tác động của Nghị quyết 254 đến Hệ số K

Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025 (một số điều khoản có hiệu lực sớm hơn), ban đầu đã có những thay đổi đáng kể trong công tác định giá đất. Tuy nhiên, để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 254/2025/QH15, tạo ra một bước ngoặt quan trọng, đặc biệt là đối với cơ chế áp dụng Hệ số K. Những thay đổi này được kỳ vọng sẽ khắc phục những hạn chế của luật cũ, tạo cơ sở pháp lý vững chắc hơn cho việc xác định giá đất công bằng và minh bạch.

6.1. Nghị quyết 254/2025/QH15 và sự quay trở lại của Hệ số K

Một trong những điểm đáng chú ý nhất và tạo ra bước ngoặt quan trọng trong cơ chế xác định giá đất tại Việt Nam là việc Quốc hội ban hành Nghị quyết 254/2025/QH15 vào ngày 11/12/2025. Theo Nghị quyết này, từ ngày 01/01/2026, hệ số điều chỉnh giá đất (Hệ số K) chính thức quay trở lại sau hơn một năm bị loại bỏ theo Luật Đất đai 2024.

Ban đầu, Luật Đất đai 2024 có xu hướng giảm vai trò của Hệ số K, tập trung vào việc xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp khác như so sánh, thu nhập, thặng dư. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành Luật Đất đai 2024 đã bộc lộ nhiều khó khăn, vướng mắc, đặc biệt là trong việc xác định giá đất cụ thể cho các trường hợp cần tính nghĩa vụ tài chính hoặc bồi thường. Việc thiếu vắng một công cụ linh hoạt như Hệ số K đã gây ra tình trạng ách tắc, chậm trễ trong nhiều dự án và giao dịch đất đai.

Nghị quyết 254/2025/QH15 ra đời nhằm tháo gỡ những “nút thắt” này, quy định rõ ràng về việc tiếp tục áp dụng Hệ số K. Điều này cho thấy sự linh hoạt và khả năng điều chỉnh chính sách kịp thời của Nhà nước để phù hợp với thực tiễn, đảm bảo tính khả thi và hiệu quả của công tác quản lý đất đai.

6.2. Hoàn thiện phương pháp định giá đất theo Nghị quyết 254/2025/QH15

Theo Nghị quyết 254/2025/QH15, bảng giá đất vẫn là căn cứ chính để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường, thuế, phí, xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Tuy nhiên, Hệ số K sẽ được sử dụng để điều chỉnh bảng giá đất này, giúp giá đất tiệm cận hơn với giá thị trường.

Cụ thể, Nghị quyết quy định UBND cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm, và có thể điều chỉnh trong năm nếu cần thiết để phù hợp thực tế. Điều này mang lại sự linh hoạt cần thiết để phản ứng nhanh chóng với biến động của thị trường bất động sản.

6.3. Tăng cường tính linh hoạt và phù hợp

Việc khôi phục Hệ số K thông qua Nghị quyết 254/2025/QH15 đã tăng cường tính linh hoạt trong việc áp dụng các phương pháp định giá đất. Thay vì một Hệ số K cứng nhắc, có thể sẽ có sự phân hóa Hệ số K theo từng loại đất, từng khu vực, vị trí và thậm chí là từng loại hình dự án. Điều này nhằm giải quyết những bất cập trong việc áp dụng Hệ số K “cào bằng” như đã được các chuyên gia và doanh nghiệp phản ánh.

Việc cho phép Hệ số K có thể bằng 1 hoặc nhỏ hơn 1 trong những trường hợp bảng giá đất đã cao hơn giá thị trường là một bước tiến quan trọng, thể hiện sự lắng nghe và điều chỉnh của cơ quan quản lý nhằm giảm gánh nặng tài chính cho người dân và doanh nghiệp, đồng thời thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

6.4. Thúc đẩy minh bạch và công bằng

Với những quy định mới, Nghị quyết 254/2025/QH15 kỳ vọng sẽ thúc đẩy mạnh mẽ hơn nữa tính minh bạch và công bằng trong công tác định giá đất. Việc công khai các thông tin về quy trình, căn cứ xác định Hệ số K, cũng như các dữ liệu thị trường được sử dụng, sẽ giúp người dân và doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận, kiểm tra và giám sát, từ đó giảm thiểu các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến giá đất.

Tuy nhiên, để những quy định mới này thực sự đi vào cuộc sống và phát huy hiệu quả, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý nhà nước, sự tham gia tích cực của các tổ chức định giá chuyên nghiệp, và đặc biệt là sự đồng thuận, ủng hộ từ phía người dân và doanh nghiệp. Việc xây dựng các văn bản hướng dẫn chi tiết, cụ thể và phù hợp với từng địa phương sẽ là yếu tố then chốt để Nghị quyết 254/2025/QH15 và Luật Đất đai 2024 phát huy tối đa tác động tích cực của nó đối với Hệ số K và công tác quản lý đất đai nói chung.

6.2. Cơ chế ban hành và điều chỉnh Hệ số K

Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn (như Nghị định 71/2024/NĐ-CP) đã quy định cụ thể hơn về trình tự, thủ tục ban hành và điều chỉnh Hệ số K. Việc này nhằm tăng cường tính minh bạch, công khai và sự tham gia của các bên liên quan trong quá trình xác định Hệ số K.

Một điểm đáng chú ý là việc nhấn mạnh đến yếu tố thị trường trong việc xác định Hệ số K. Điều này có nghĩa là các địa phương sẽ phải tiến hành khảo sát, điều tra giá đất thị trường một cách kỹ lưỡng hơn, đảm bảo rằng Hệ số K được ban hành phản ánh đúng thực tế biến động giá đất tại từng khu vực, vị trí.

6.3. Tăng cường tính linh hoạt và phù hợp

Luật Đất đai 2024 hướng tới việc tăng cường tính linh hoạt trong việc áp dụng Hệ số K. Thay vì một Hệ số K cứng nhắc, có thể sẽ có sự phân hóa Hệ số K theo từng loại đất, từng khu vực, vị trí và thậm chí là từng loại hình dự án. Điều này nhằm giải quyết những bất cập trong việc áp dụng Hệ số K “cào bằng” như đã được các chuyên gia và doanh nghiệp phản ánh.

6.4. Thúc đẩy minh bạch và công bằng

Với những quy định mới, Luật Đất đai 2024 kỳ vọng sẽ thúc đẩy mạnh mẽ hơn nữa tính minh bạch và công bằng trong công tác định giá đất. Việc công khai các thông tin về quy trình, căn cứ xác định Hệ số K, cũng như các dữ liệu thị trường được sử dụng, sẽ giúp người dân và doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận, kiểm tra và giám sát, từ đó giảm thiểu các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến giá đất.

Tuy nhiên, để những quy định mới này thực sự đi vào cuộc sống và phát huy hiệu quả, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý nhà nước, sự tham gia tích cực của các tổ chức định giá chuyên nghiệp, và đặc biệt là sự đồng thuận, ủng hộ từ phía người dân và doanh nghiệp. Việc xây dựng các văn bản hướng dẫn chi tiết, cụ thể và phù hợp với từng địa phương sẽ là yếu tố then chốt để Luật Đất đai 2024 phát huy tối đa tác động tích cực của nó đối với Hệ số K và công tác quản lý đất đai nói chung.

Lời kết

Hệ số điều chỉnh giá đất (Hệ số K) là một công cụ không thể thiếu trong hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam, đóng vai trò then chốt trong việc xác định giá đất cụ thể, từ đó tính toán các nghĩa vụ tài chính về đất đai một cách công bằng và phù hợp với thực tiễn thị trường. Từ việc định nghĩa, các trường hợp áp dụng, đến quy trình xác định và các yếu tố ảnh hưởng, Hệ số K luôn là tâm điểm của sự quan tâm từ cả cơ quan quản lý nhà nước, người dân và cộng đồng doanh nghiệp.

Nghị quyết 254/2025/QH15 đã mang đến những thay đổi quan trọng, hướng tới việc hoàn thiện cơ chế định giá đất, tăng cường tính minh bạch, linh hoạt và phù hợp với thị trường. Việc nhấn mạnh đến yếu tố thị trường, cho phép Hệ số K có thể bằng hoặc nhỏ hơn 1 trong những trường hợp nhất định, và khuyến khích sự phân hóa Hệ số K theo từng khu vực, loại đất, loại hình dự án là những bước tiến đáng ghi nhận. Những điều chỉnh này không chỉ giúp giảm gánh nặng tài chính cho người dân và doanh nghiệp mà còn góp phần tạo lập một thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh và bền vững hơn.

Tuy nhiên, để Hệ số K thực sự phát huy hiệu quả tối đa, cần có sự nỗ lực không ngừng trong việc hoàn thiện các văn bản hướng dẫn, tăng cường năng lực cho đội ngũ cán bộ làm công tác định giá, và đặc biệt là xây dựng một hệ thống thông tin dữ liệu thị trường đất đai đầy đủ, chính xác và cập nhật. Sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên liên quan, cùng với việc lắng nghe và tiếp thu ý kiến từ thực tiễn, sẽ là chìa khóa để Hệ số K trở thành một công cụ hiệu quả, góp phần vào sự phát triển hài hòa của đất nước.

Tài liệu tham khảo: 
[https://markettimes.vn/he-so-k-quay-tro-lai-lieu-co-tao-cu-soc-nghia-vu-tai-chinh-ve-dat-dai-121416.html] 
[https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn/toan-van-nghi-quyet-254-2025-qh15-quy-dinh-mot-so-co-che-chinh-sach-thao-go-kho-khan-vuong-mac-trong-to-chuc-thi-hanh-luat-dat-dai-119251225171010998.htm] 
[https://luatvietnam.vn/dat-dai-nha-o/xac-dinh-gia-dat-theo-phuong-phap-he-so-dieu-chinh-567-91020-article.html] 
[https://thanhnien.vn/he-so-k-nhu-the-nao-cho-hop-ly-18526040119151828.htm] 
[https://thuvienphapluat.vn/hoi-dap-phap-luat/khi-nao-ap-dung-phuong-phap-he-so-dieu-chinh-gia-dat-138035598.html] 
[https://petrotimes.vn/tu-bai-toan-dinh-gia-den-he-so-dieu-chinh-gia-dat-can-mot-lo-trinh-du-chac-de-tranh-nhung-cu-soc-moi-742207.html]