Theo tuoitre.vn, nhiều cổ phiếu bất động sản đang giao dịch (7/2026) quanh vùng đáy của năm 2025. Thị giá được dự báo có thể cần thêm 6-9 tháng và tín hiệu hạ lãi suất để bước vào chu kỳ hồi phục.
Chờ tín hiệu hạ lãi suất
Theo bà Nguyễn Thị Ngọc Mẫn – chuyên gia phân tích của Chứng khoán SSI, yếu tố quan trọng nhất quyết định sự phục hồi thị giá cổ phiếu bất động sản đến từ diễn biến mặt bằng lãi suất. Khi lãi suất cho vay giảm thì mới có thể kỳ vọng nhiều hơn.
Bà cũng dẫn lại chia sẻ của lãnh đạo Quốc Cường Gia Lai tại đại hội đồng cổ đông năm 2026, cho biết thị trường bất động sản năm nay vẫn chưa xuất hiện nhiều cơ hội.
Theo đó, chi phí nguyên vật liệu xây dựng đã tăng khoảng 25-30%. Những thay đổi về chính sách thuế khiến chi phí đất đai và công tác đền bù giải phóng mặt bằng tăng lên. Ngoài ra, lãi suất cho vay vẫn ở mức cao, các chủ đầu tư tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức.
Chuyên gia này cho rằng nếu nhà đầu tư lựa chọn cổ phiếu bất động sản cần xác định tầm nhìn tối thiểu 6-9 tháng, chờ quá trình giảm lãi suất dần thẩm thấu vào hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
Điểm tích cực là giá cổ phiếu thường phản ứng sớm hơn yếu tố cơ bản. Hiện nhiều mã đã hình thành vùng đáy kỹ thuật.
Thị trường còn nhiều thách thức
Chứng khoán SSI đánh giá thấy bức tranh thị trường bất động sản năm 2026 vẫn còn nhiều thách thức.
Theo CBRE, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh có thể đạt khoảng 81.000 căn, tăng 34% so với năm 2025 nhờ các vướng mắc pháp lý tiếp tục được tháo gỡ. Nhưng lượng mở bán thực tế có thể thấp hơn dự báo ban đầu, các chủ đầu tư có xu hướng giãn tiến độ ra hàng trong bối cảnh thị trường kém thuận lợi.
Mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà duy trì ở mức cao gây áp lực lên nhu cầu ở thực và đầu tư, trong khi giá bất động sản vẫn neo cao. 86-88% nguồn cung mới vẫn thuộc mảng cao cấp và hạng sang – phân khúc nhạy cảm nhất với biến động lãi suất.
SSI dự báo thị trường thứ cấp cũng chịu sức ép khi nhiều khoản vay bước sang giai đoạn áp dụng lãi suất thả nổi khoảng 11-15%. Chi phí trả nợ của người mua tăng đáng kể.
Không chỉ doanh số bán hàng chịu ảnh hưởng, các doanh nghiệp còn phải đối mặt với chi phí tài chính tăng, cạnh tranh gay gắt hơn khi nguồn cung mở rộng và chi phí phát triển dự án tiếp tục leo thang. Những yếu tố này khiến biên lợi nhuận chịu áp lực thu hẹp.
Theo Chứng khoán MBS, lãi suất cho vay bất động sản tăng lên mức 12-13% khiến người mua nhà thận trọng hơn. Còn giới đầu tư chờ đợi các thông tin quy hoạch mới. Thanh khoản giao dịch giảm và giá bán bắt đầu điều chỉnh trong quý 2.
Do thị trường ảm đạm và lãi vay cao, doanh nghiệp tập trung bàn giao các dự án mở bán trong giai đoạn 2024-2025 thay vì triển khai dự án mới. Phần lớn các doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận ròng giảm do bàn giao ít hơn.
Cổ phiếu bất động sản cần thêm chất xúc tác
Ở góc độ đầu tư, ông Huỳnh Anh Huy, Giám đốc phân tích ngành tại Chứng khoán Kafi, cho rằng nhiều cổ phiếu bất động sản đã quay về vùng định giá hấp dẫn sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài.
Thị giá so với giá trị sổ sách (P/B) của một số đơn vị lớn thậm chí đã về dưới 1 lần, dù doanh nghiệp có nền tảng tài chính tốt, phát triển các dự án phù hợp nhu cầu ở thực.
Ông cho biết nếu xuất hiện các thông tin hỗ trợ về chính sách hoặc mặt bằng lãi suất bắt đầu giảm, nhóm này có thể hồi phục nhanh, thậm chí tăng 10-20% trong thời gian ngắn.
Tuy nhiên, việc cổ phiếu đang ở vùng giá thấp không đồng nghĩa nhà đầu tư nên vội vàng bắt đáy.
Tình hình rớt giá cổ phiếu bất động sản
Theo danviet.vn, hơn 100 điểm “bốc hơi” khỏi VN-Index trong tuần từ 20-26/7 kéo nhóm cổ phiếu bất động sản giảm sâu. DXG dẫn đầu đà lao dốc với mức giảm hơn 17%, nhiều mã mất trên 10%.
VN-Index “bốc hơi” hơn 100 điểm trong một tuần giao dịch vừa qua, đưa chỉ số lùi về 1.686 điểm, tương ứng mức giảm 6,55%. Diễn biến tiêu cực tập trung ở phiên 22/7 khi thị trường chứng kiến cú rơi hơn 62 điểm, tạo áp lực lớn lên xu hướng chung.
Giữa bức tranh thị trường “u ám”, bộ đôi VIC và VHM lấy đi nhiều điểm số nhất, lần lượt gần 9,6 điểm và hơn 8,7 điểm.
Thống kê trên sàn chứng khoán, phần lớn cổ phiếu bất động sản đều đóng cửa phiên giao dịch cuối tuần trong sắc đỏ. Chỉ một số ít mã giữ được đà tăng hoặc đi ngang, còn lại đều ghi nhận mức giảm mạnh, cao nhất đến gần 9% so với phiên trước.
Đáng chú ý, nhóm cổ phiếu vốn hóa vừa và nhỏ chịu áp lực bán mạnh nhất khi dòng tiền đầu cơ rút lui. Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản quy mô lớn cũng không nằm ngoài xu hướng điều chỉnh khi nhiều mã liên tục bị bán trong các phiên cuối tuần.
Đáng chú ý nhất là DXG của Đất Xanh khi trở thành cổ phiếu giảm mạnh nhất trong nhóm được thống kê, mất 17,21% giá trị chỉ sau một tuần giao dịch. Cùng hệ sinh thái, mã DXS cũng ghi nhận mất tới 12,39%. Kết phiên giao dịch cuối tuần, DXG hiện đang ở mức 10.100 đồng/cổ phiếu, DXS ở mức 5.870 đồng/cổ phiếu.
Đà giảm của hệ sinh thái nhà Đất Xanh diễn ra trong bối cảnh Tập đoàn này mới “thay tên đổi họ” từ Đất Xanh sang Bluemarq Group.
Tại đại hội cổ đông vừa qua, ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch Hội đồng chiến lược cho biết việc đổi tên và tái định vị thương hiệu nhằm thay đổi hình ảnh lâu nay của doanh nghiệp vốn bị xem là một công ty dịch vụ đơn thuần. Theo định hướng mới, tập đoàn sẽ chuyển sang mô hình đầu tư, phát triển, quản lý và khai thác tài sản.
Ở diễn biến liên quan khác, mới đây, nhóm quỹ Dragon Capital đã bán ròng 546.200 cổ phiếu DXG, đưa tỷ lệ sở hữu từ 5% xuống còn 4,96% vốn điều lệ.
Trong đó, Vietnam Enterprise Investments Limited bán ra 515.000 cổ phiếu, Norges Bank bán 200.000 cổ phiếu và Gates Investments Limited bán 100.000 cổ phiếu.
Sau giao dịch này, Dragon Capital chính thức không còn là cổ đông lớn tại Bluemarq Group. Đây cũng là lần thứ hai, nhóm quỹ ngoại này giảm tỷ lệ sở hữu tại doanh nghiệp trong hơn một tháng. Trước đó, vào ngày 12/6, Dragon Capital đã bán ra 2,6 triệu cổ phiếu DXG.
Quay lại nhóm cổ phiếu bất động sản, đà giảm theo sau là NLG, giảm 14,08%, trong khi CEO cũng lùi 11,45%.
Nhiều cổ phiếu khác cũng ghi nhận mức điều chỉnh trên 10% như PDR giảm 11,15%, DLG giảm 10,98%, QCG giảm 10,80% và VRE giảm 10,79%. Bên cạnh đó, VHM mất 7,47%, còn VIC giảm 3,14%, cho thấy áp lực bán không chỉ xuất hiện ở nhóm cổ phiếu vốn hóa vừa và nhỏ mà còn lan sang các doanh nghiệp đầu ngành.
Ở chiều ngược lại, số lượng cổ phiếu tăng giá khá hạn chế. VPI là điểm sáng khi tăng 3,92%, KSF tăng 3,36% và NVL nhích 2,37%. Trong khi đó, KBC gần như đi ngang với mức giảm nhẹ 0,71%.
Giới phân tích cho rằng, trong ngắn hạn nhóm cổ phiếu bất động sản nhiều khả năng vẫn sẽ biến động theo xu hướng chung của VN-Index. Nhà đầu tư được khuyến nghị theo dõi sát diễn biến dòng tiền và kết quả kinh doanh quý 2 của từng doanh nghiệp, thay vì giải ngân theo tâm lý bắt đáy ở các cổ phiếu đang giảm sâu.
Liên kết nguồn:
[https://danviet.vn/nhung-co-phieu-bat-dong-san-nao-rot-gia-manh-nhat-trong-tuan-qua-d1446421.html]
[https://tuoitre.vn/co-phieu-bat-dong-san-ve-vung-gia-thap-nhat-mot-nam-bat-day-hay-cho-tiep-100260717173653994.htm]
