Vấn đề hôm nay: Giá nhà vượt xa thu nhập trong khi nền kinh tế khát vốn – Những nghịch lý cảnh báo về bong bóng bất động sản.
Vừa qua, thesaigontimes.vn có đăng 2 bài viết của PGS. Phạm Thế Anh với tiêu đề lần lượt là: “Bong bóng bất động sản – Phần 1: Nghịch lý thiếu vốn của nền kinh tế” và “Bong bóng bất động sản – Phần 2: Khi giá nhà vượt xa thu nhập”. Cho rằng đây là những góc nhìn đáng để tham khảo, nên chúng tôi tập hợp ở đây và giới thiệu đến bạn đọc.
“Chúng ta mong muốn hạ lãi suất để thúc đẩy sản xuất nhưng lại thiếu hệ thống chính sách uốn nắn dòng vốn chảy đúng vào lĩnh vực này. Thực tiễn nhiều thập niên qua cho thấy, việc mở rộng tiền tệ, tín dụng khiến dòng vốn chảy vào lĩnh vực đầu cơ nhà đất nhiều hơn là sản xuất.” – Tạp chí Kinh tế Sài Gòn
Nghịch lý thiếu vốn của nền kinh tế
Sau nhiều năm giá bất động sản tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập, thị trường hiện rơi vào tình trạng thanh khoản suy giảm, giao dịch trầm lắng trong khi giá nhà đất vẫn neo ở mức rất cao so với khả năng chi trả của phần lớn người dân.
Hệ quả là một lượng lớn nguồn lực tài chính bị mắc kẹt trong đất đai và các dự án bất động sản, làm suy giảm sự lưu chuyển của dòng vốn trong nền kinh tế. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp sản xuất vẫn gặp khó khăn trong tiếp cận tín dụng và phải đối mặt với chi phí vốn cao.
Trước áp lực hỗ trợ tăng trưởng, Ngân hàng Nhà nước gần đây đã có chỉ đạo giảm lãi suất và nới lỏng hơn một số điều kiện đối với tín dụng bất động sản. Tuy nhiên, điều này đặt ra một câu hỏi quan trọng: liệu việc nới lỏng này có giải quyết được tận gốc tình trạng thiếu vốn của nền kinh tế, hay chỉ đang kéo dài tình trạng bong bóng, hoặc thậm chí là hình thành một chu kỳ bong bóng tài sản mới?
Lãi suất cao chỉ là triệu chứng
Những tranh luận về chính sách tiền tệ tại Việt Nam thời gian gần đây thường xoay quanh một câu hỏi quen thuộc là liệu có nên tiếp tục hạ lãi suất để hỗ trợ doanh nghiệp và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế hay không? Tuy nhiên, để giải quyết tận gốc vấn đề, chúng ta cần phải trả lời được câu hỏi tại sao một nền kinh tế đã trải qua nhiều năm tăng trưởng tín dụng ở mức cao, tổng dư nợ liên tục mở rộng và lượng tiền cung ứng không ngừng gia tăng nhưng vẫn thường xuyên rơi vào tình trạng doanh nghiệp thiếu vốn, sản xuất khó khăn và tăng trưởng bấp bênh?
Nếu không trả lời được câu hỏi này, mọi nỗ lực hạ lãi suất có thể chỉ là giải pháp ngắn hạn cho một vấn đề mang tính cấu trúc.
Thực tế cho thấy lãi suất cao hiện nay phần lớn là triệu chứng của một căn bệnh sâu xa hơn, đó là sự méo mó trong phân bổ nguồn lực khi dòng vốn của nền kinh tế đã bị hút quá mạnh vào thị trường bất động sản trong suốt một thời gian dài.
Khi đất đai trở thành kênh đầu tư hấp dẫn nhất
Trong một nền kinh tế lành mạnh, tiết kiệm của xã hội phải được chuyển hóa thành đầu tư sản xuất, đổi mới công nghệ, nâng cao năng suất lao động và mở rộng năng lực sản xuất. Tuy nhiên, trong nhiều năm qua, phần đáng kể nguồn lực tài chính của nền kinh tế lại được dẫn vào bất động sản. Bởi lẽ, một doanh nghiệp đầu tư sản xuất phải đối mặt với hàng loạt rủi ro như cạnh tranh thị trường, biến động chi phí đầu vào, thay đổi công nghệ, rủi ro quản trị và áp lực quốc tế. Trong khi đó, chỉ cần mua nhà đất, nắm giữ và chờ đợi sự lên giá vượt xa tốc độ tăng của nền kinh tế thực, nhà đầu tư đã hưởng lợi lớn.
Khi lợi nhuận từ việc nắm giữ nhà đất cao hơn lợi nhuận từ sản xuất, nguồn lực tất yếu sẽ chảy về phía nhà đất. Đó là quy luật của thị trường. Vấn đề không nằm ở hành vi của nhà đầu tư, mà nằm ở hệ thống chính sách đã tạo ra một cấu trúc khuyến khích khiến đầu cơ tài sản trở nên hấp dẫn hơn đầu tư sản xuất.
Bong bóng tài sản không làm nền kinh tế giàu lên
Một trong những ngộ nhận phổ biến là giá bất động sản tăng đồng nghĩa với nền kinh tế trở nên giàu có hơn. Thực tế không phải vậy. Một nền kinh tế chỉ thực sự giàu lên khi năng suất lao động tăng lên, công nghệ được cải thiện và sản lượng hàng hóa, dịch vụ được mở rộng.
Ngược lại, việc giá nhà đất tăng gấp đôi, gấp ba không tạo thêm nhà máy mới, không tạo thêm công nghệ mới và cũng không làm tăng năng suất lao động quốc gia. Đó chủ yếu là sự gia tăng giá trị tài sản trên giấy tờ.
Thậm chí, nếu dòng vốn tiếp tục bị hút khỏi khu vực sản xuất để đổ vào đầu cơ tài sản, tăng trưởng dài hạn còn có thể bị suy giảm. Nói cách khác, bong bóng tài sản không phải là biểu hiện của sự giàu có mà thường là dấu hiệu của sự phân bổ nguồn lực sai lệch.
Khi giá nhà vượt xa thu nhập
Khi giá nhà vượt xa thu nhập: Dòng vốn bắt đầu bị tắc nghẽn
Theo Numbeo (2026), một nền tảng dữ liệu cộng đồng chuyên cung cấp thông tin về chi phí sinh hoạt và giá nhà đất, chỉ số giá nhà/thu nhập ở các thành phố như Hà Nội hay TPHCM hiện nay lần lượt là 38 (đứng thứ 3) và 32 (đứng thứ 11) trong danh sách những thành phố có giá nhà cao nhất thế giới.
“Khi lợi nhuận từ việc nắm giữ nhà đất cao hơn lợi nhuận từ sản xuất, nguồn lực tất yếu sẽ chảy về phía nhà đất. Đó là quy luật của thị trường. Vấn đề không nằm ở hành vi của nhà đầu tư, mà nằm ở hệ thống chính sách đã tạo ra một cấu trúc khuyến khích khiến đầu cơ tài sản trở nên hấp dẫn hơn đầu tư sản xuất.”
Khi giá nhà tăng, tài sản của người sở hữu nhà đất tăng lên. Ngân hàng mở rộng tín dụng dựa trên giá trị tài sản thế chấp ngày càng lớn. Các doanh nghiệp bất động sản mở rộng đầu tư. Thị trường trở nên sôi động. Nhưng khi đã lên quá cao, giá tài sản bắt đầu tách rời khỏi nền tảng thu nhập hay khả năng chi trả của người dân có nhu cầu ở thực. Thanh khoản thị trường bắt đầu suy giảm. Người bán không muốn giảm giá. Người mua không đủ khả năng mua. Ngân hàng bị kẹt trong mớ tài sản thế chấp mất khả năng thanh khoản. Các giao dịch dần biến mất. Vốn bị mắc kẹt trong những tài sản có giá trị danh nghĩa rất lớn nhưng không thể chuyển hóa thành dòng tiền thực.
Hậu quả là, một lượng lớn nguồn lực quốc gia bị đóng băng trong nhà đất, dự án dở dang và các tài sản không được khai thác hiệu quả.
Đây là nghịch lý của nền kinh tế Việt Nam khi trong nhiều năm, tín dụng luôn tăng nhanh hơn nhiều so với tốc độ tăng trưởng GDP, nhưng doanh nghiệp vẫn liên tục phản ánh khó tiếp cận vốn. Bởi lẽ, một phần lớn tín dụng đã được sử dụng để tài trợ cho việc mua bán và nắm giữ tài sản thay vì tạo ra năng lực sản xuất mới, và khi các tài sản này bị mắc kẹt ở mức giá phi lý, vốn không lưu chuyển, nền kinh tế thiếu vốn cho sản xuất.
Và khi vốn trở nên khan hiếm, lãi suất bị đẩy lên là điều không tránh khỏi.
Sai lầm khi dùng tiền rẻ để chữa hậu quả của tiền rẻ
Trước khó khăn của doanh nghiệp, giải pháp thường được đề xuất là tiếp tục hạ lãi suất. Tuy nhiên, nếu nguyên nhân gốc rễ nằm ở sự méo mó của cấu trúc phân bổ vốn thì việc bơm thêm tiền có thể chỉ làm vấn đề trở nên nghiêm trọng hơn.
Tiền rẻ, hay lãi suất thấp, chính là một trong những yếu tố đã góp phần hình thành bong bóng tài sản trong quá khứ. Nếu tiếp tục dùng tiền rẻ để giải cứu hậu quả của bong bóng tài sản, nền kinh tế sẽ lặp lại chu kỳ cũ, đó là “Nới lỏng tiền tệ g Giá tài sản tăng g Tín dụng mở rộng g Đầu cơ gia tăng g Giá tài sản tiếp tục tăng g Bong bóng mới hình thành”. Đầu tư sản xuất thiếu vốn và kém hấp dẫn so với đầu cơ tài sản.
Đó là vòng luẩn quẩn mà nhiều nền kinh tế đã trải qua nhiều lần trước đây.
Chính sách nào để thoát khỏi vòng luẩn quẩn?
Chúng ta mong muốn hạ lãi suất để thúc đẩy sản xuất nhưng lại thiếu hệ thống chính sách uốn nắn dòng vốn chảy đúng vào lĩnh vực này. Thực tiễn nhiều thập niên qua cho thấy, việc mở rộng tiền tệ/tín dụng khiến dòng vốn chảy vào lĩnh vực đầu cơ nhà đất nhiều hơn là sản xuất.
Mục tiêu cốt lõi của chính sách tiền tệ phải là ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và bảo đảm an toàn hệ thống tài chính, chứ không phải là công cụ thúc đẩy tăng trưởng.
Do đó, chính sách tiền tệ cần được thiết kế theo hướng hạn chế đầu cơ thay vì nới lỏng đại trà. Các công cụ như tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản và lãi suất tín dụng cần được phân biệt theo mục đích sử dụng và số lượng bất động sản nắm giữ. Người mua căn nhà đầu tiên để ở có thể được hưởng điều kiện tín dụng thuận lợi hơn, trong khi các khoản vay phục vụ đầu tư hoặc sở hữu nhiều bất động sản cần chịu các điều kiện chặt chẽ hơn.
Tuy nhiên, những khó khăn hiện nay không đơn thuần xuất phát từ lãi suất cao, mà bắt nguồn từ sự méo mó trong phân bổ nguồn lực kéo dài nhiều năm. Vì vậy, chúng ta không thể kỳ vọng chỉ riêng chính sách tiền tệ có thể sửa chữa những sai lầm mang tính cấu trúc này. Mảnh ghép còn thiếu phải đến từ chính sách tài khóa.
Việt Nam cần xây dựng hệ thống thuế đủ mạnh để làm giảm động cơ đầu cơ và tích trữ bất động sản. Hệ thống này bao gồm thuế chuyển nhượng lũy thoái theo thời gian nắm giữ, với thuế suất cao đối với các giao dịch mua bán trong thời gian ngắn; thuế tài sản lũy tiến thường niên theo số lượng bất động sản sở hữu; và thuế đối với đất đai, nhà ở hoặc các dự án bị bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng.
Mục tiêu dài hạn không phải là duy trì giá bất động sản ở mức cao mà là khôi phục sự lưu chuyển của dòng vốn từ đầu cơ tài sản sang các hoạt động sản xuất, đổi mới sáng tạo và nâng cao năng suất. Chỉ khi đó nền kinh tế mới có thể tăng trưởng bền vững mà không phải phụ thuộc vào những chu kỳ tín dụng và bong bóng tài sản lặp đi lặp lại.
“Việt Nam cần xây dựng hệ thống thuế đủ mạnh để làm giảm động cơ đầu cơ và tích trữ bất động sản. Mục tiêu dài hạn là khôi phục sự lưu chuyển của dòng vốn từ đầu cơ tài sản sang các hoạt động sản xuất, đổi mới sáng tạo và nâng cao năng suất.” – Tạp chí Kinh tế Sài Gòn
Liên kết nguồn:
[https://thesaigontimes.vn/bong-bong-bat-dong-san-phan-1-nghich-ly-thieu-von-cua-nen-kinh-te/]
[https://thesaigontimes.vn/bong-bong-bat-dong-san-phan-2-khi-gia-nha-vuot-xa-thu-nhap/]