Nhận diện 21 nghịch lý của thị trường bất động sản Việt Nam

Thị trường bất động sản Việt Nam tồn tại những nghịch lý, và đang đối mặt với nhiều thách thức nội tại, từ vấn đề pháp lý, quản lý, đến tâm lý đầu tư và cơ cấu cung cầu.

Thị trường bất động sản Việt Nam ẩn chứa các yếu tố phức tạp và khó lường, tạo nên những nghịch lý đáng chú ý. Những nghịch lý này không chỉ phản ánh sự đặc thù của một nền kinh tế đang phát triển mà còn đặt ra nhiều thách thức cho các nhà quản lý, nhà đầu tư và người dân. Bài viết này sẽ tổng hợp 26 nghịch lý nổi bật, giúp độc giả có cái nhìn toàn diện hơn về bức tranh thị trường bất động sản Việt Nam 26 năm qua và hiện nay.

1. Nghịch lý trao tài sản lớn vào tay những người không chuyên nghiệp

Theo tapchikinhtetaichinh.vn, 8/3/2026, thị trường có khoảng 300.000 người tham gia hoạt động môi giới bất động sản dưới nhiều hình thức khác nhau. Trong khi đó, thống kê của Bộ Xây dựng và Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thây hiện nay chỉ có hơn 40.000 môi giới được cấp chứng chỉ hành nghề, tương đương khoảng hơn 10% tổng số người đang tham gia hoạt động môi giới bất động sản trên thị trường. Nói cách khác, có gần 90% môi giới bất động sản hiện nay không có chứng chỉ hành nghề.

2. Nghịch lý sàn giao dịch bất động sản hoạt động không có giấy phép

Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA) đã chỉ ra những con số khiến bất kỳ nhà đầu tư nào cũng phải giật mình: Tại Tp. Hồ Chí Minh hiện có 574 sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động, nhưng chỉ có vỏn vẹn 10 sàn được cấp mới giấy phép trong năm 2025, chiếm tỷ lệ "siêu thấp" là 1,7%. Điều này đồng nghĩa với việc có đến 564 sàn giao dịch còn lại, chiếm tỉ lệ hơn 98%, đang hoạt động mà không có giấy phép, theo thoibaotaichinhvietnam.vn, 25/3/2026.

5. Thị trường phát triển nhưng tỷ trọng đóng góp vào GDP không tăng và còn thấp.

Theo vneconomy.vn, 19/11/2025, theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính), đóng góp trung bình của ngành xây dựng và bất động sản vào tổng GDP cả nước các năm gần đây chiếm khoảng 10%. Tuy nhiên, tỷ trọng đóng góp trung bình của ngành xây dựng và bất động sản vào GDP của Việt Nam chỉ bằng khoảng 50% so với các nước trong khu vực. Quy mô bất động sản so với tổng tài sản kinh tế cũng mới chỉ đạt khoảng 21% - thấp hơn đáng kể so với con số 35% tại các nước phát triển.

Theo antt.nguoiduatin.vn, 23/03/2026, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng ông không tin con số khoảng 10% GDP được duy trì suốt nhiều năm qua, trong khi quy mô thị trường đã thay đổi đáng kể, đặc biệt với sự xuất hiện của hàng loạt đại dự án quy mô hàng nghìn hecta, vốn đầu tư hàng chục nghìn tỷ đồng.

6. Nghịch lý hàng vạn căn nhà tái định cư bỏ hoang nhiều năm

Theo thanhnien.vn, 20/3/2026, một bức tranh vô lý nhưng tồn tại hàng thập niên. Đó là hàng vạn căn nhà tái định cư bỏ hoang trong khi thiếu trầm trọng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá mềm cho người nghèo đô thị, người có thu nhập trung bình. Tình trạng nhà tái định cư bỏ hoang là nghịch lý tồn tại nhiều năm qua ở một số tỉnh thành trên cả nước.

(Đang cập nhật…)

Lời kết

Những nghịch lý trên cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với nhiều thách thức nội tại, từ vấn đề pháp lý, quản lý, đến tâm lý đầu tư và cơ cấu cung cầu. Việc nhận diện và hiểu rõ các nghịch lý này là bước đầu tiên để tìm ra các giải pháp bền vững, hướng tới một thị trường minh bạch, công bằng và hiệu quả hơn cho tất cả các bên liên quan.

Tài liệu tham khảo: 
https://tapchikinhtetaichinh.vn/chi-hon-10-moi-gioi-bat-dong-san-co-chung-chi-hanh-nghe-152148.html 
https://thoibaotaichinhvietnam.vn/got-chan-achilles-cua-thi-truong-bat-dong-san-194451.html 
https://baodauthau.vn/san-giao-dich-bat-dong-san-98-dang-hoat-dong-ngoai-luong-post195796.html 
https://tuoitre.vn/chi-1-7-san-giao-dich-bat-dong-san-hoat-dong-tai-tp-hcm-trong-nam-2025-co-giay-phep-2026031911461862.htm 
https://spiderum.com/bai-dang/Viet-Nam-Bao-gio-thi-ha-tang-dan-dat-phat-trien-lFx3JL1vPR4C 
https://doanhnhan.baophapluat.vn/dat-nen-vung-ven-gia-rao-tang-suc-mua-chua-theo-kip-81796.html 
https://tienphong.vn/chuyen-gia-luu-y-can-trong-khi-dung-don-bay-tai-chinh-mua-nha-post1756514.tpo 
https://congan.nghean.gov.vn/kinh-te-xa-hoi/201911/nhieu-dia-phuong-dau-gia-dat-o-khi-chua-hoan-thanh-ha-tang-883439/ 
https://danviet.vn/nghich-ly-nhung-sieu-du-an-nghin-ti-phoi-suong-cau-xay-xong-de-ngam-o-da-nang-d1410463.html 
https://dantri.com.vn/bat-dong-san/nghich-ly-nha-tap-the-cu-nat-van-dat-gap-doi-can-ho-chung-cu-hang-b-20200328213730072.htm 
https://vneconomy.vn/trien-vong-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam.htm 
https://antt.nguoiduatin.vn/ts-vu-dinh-anh-bat-dong-san-chiem-toi-30-nen-kinh-te-can-cham-dut-cach-nhin-tai-san-chet-va-siet-tin-dung-205260323173305715.htm 
https://vnexpress.net/vi-sao-hang-nghin-nha-tai-dinh-cu-bi-bo-hoang-4753665.html 
https://cand.com.vn/Chuyen-de/lang-phi-lon-tu-hang-nghin-can-ho-tai-dinh-cu-bo-hoang-i748313/ 
https://vov.vn/kinh-te/bat-dong-san/lang-phi-nha-tai-dinh-cu-bo-hoang-vi-sao-khong-the-dau-gia-post1203477.vov 
https://tuoitre.vn/nha-tai-dinh-cu-bo-hoang-can-lam-ro-trach-nhiem-nguoi-de-xay-ra-lang-phi-20250611132818327.htm 
https://thanhnien.vn/danh-thuc-hang-chuc-ngan-can-ho-tai-dinh-cu-bo-hoang-185260318202311133.htm 
https://thanhnien.vn/nghich-ly-tren-thi-truong-bat-dong-san-185260319223629477.htm